La question de la dératisation et des charges récupérables est une source de confusion récurrente entre propriétaires et locataires. Contrairement à ce que certains pourraient croire, les frais de dératisation ne figurent pas parmi les charges récupérables que le propriétaire peut répercuter sur son locataire. Cette distinction est fondamentale et découle directement de la législation française, renforcée par la loi ELAN. Comprendre le cadre juridique autour de la dératisation et des charges récupérables est essentiel pour éviter des conflits locatifs et des poursuites judiciaires.

Cet article examine en détail la responsabilité de chacun en matière de dératisation et charges récupérables, les implications juridiques et pratiques, ainsi que les recours disponibles en cas de non-respect des obligations légales.

Dératisation et charges récupérables : le cadre légal français

Qu'est-ce que les charges récupérables ?

Les charges récupérables sont énumérées au décret n°87-713 du 26 août 1987. Il s'agit des dépenses qu'un propriétaire peut facturer à son locataire pour l'entretien et la gestion de l'immeuble. Ces charges comprennent typiquement :

• L'eau chaude et froide
• L'électricité des parties communes
• Le chauffage collectif
• L'entretien des espaces verts
• Les frais de nettoyage des parties communes
• Certains produits de désinsectisation (mais pas les frais d'intervention)

Cependant, la dératisation n'apparaît pas dans la liste des charges récupérables, ce qui constitue un point juridique crucial. Le décret n°87-713 ne prévoit explicitement pas que les frais de dératisation peuvent être imputables au locataire, contrairement à d'autres types de travaux.

La Loi ELAN et la notion de logement décent

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, a modifié la notion de logement décent en y ajoutant une obligation essentielle : le logement doit être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Cela signifie que la présence de rongeurs, d'insectes ou d'autres nuisibles rend un logement automatiquement indécent.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce clairement :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. »

Cette obligation pèse entièrement sur le propriétaire, renforçant ainsi l'impossibilité de reverser les coûts de dératisation ou charges récupérables au locataire dans la majorité des cas.

Dératisation charges récupérables : la position juridique catégorique

Les frais de dératisation : exclusivement à la charge du propriétaire

Le principe est simple et bien établi : les frais de dératisation ne constituent pas des charges récupérables. Cette position a été confirmée à plusieurs reprises par la jurisprudence, notamment par la Cour de cassation dans un arrêt du 29 janvier 2002 (Cour de cassation. Chre civ 3 – n°99-17042).

Pourquoi les frais de dératisation ne sont pas des charges récupérables ?

1. Absence dans le décret 87-713 : Le décret énumérant les charges récupérables ne mentionne pas la dératisation. Cette omission n'est pas accidentelle ; elle reflète une intention législative claire de maintenir cette responsabilité chez le propriétaire.
2. Obligation de délivrance d'un logement décent : Le propriétaire doit fournir un logement sain et exempt de nuisibles. Cela relève de son obligation fondamentale, non d'une charge ordinaire de gestion.
3. Distinction avec la désinsectisation : Il est important de noter que seuls les produits de désinsectisation peuvent, sous certaines conditions, être considérés comme des charges récupérables. Les frais de main-d'œuvre et d'intervention restent à la charge du propriétaire.
4. Principes de répartition des risques : La loi considère que la responsabilité de maintenir un logement habitable incombe au propriétaire, qui en est le bénéficiaire économique.

Dératisation charges récupérables avant et après ELAN

Avant la loi ELAN, il existait déjà une interdiction de reverser les frais de dératisation. Cependant, cette prohibition était basée sur le décret 87-713. La loi ELAN a renforcé cette position en rendant la lutte contre les nuisibles une obligation constitutive de la décence du logement.

Responsabilité du propriétaire en matière de dératisation

Avant l'entrée dans les lieux

Le propriétaire doit absolument s'assurer que son logement n'est pas infesté avant la mise en location. En cas de présence de rongeurs ou d'autres nuisibles découverts avant l'entrée du locataire, les frais de dératisation restent entièrement à la charge du propriétaire.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de « d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien de l'état et à l'entretien des locaux loués ».

Cela signifie que les travaux de dératisation avant la location ne peuvent jamais être considérés comme des charges récupérables auprès du locataire.

Peu de temps après l'entrée dans les lieux

Si le locataire découvre des nuisibles peu de temps après son emménagement (généralement dans les premiers mois), on présume que l'infestation préexistait. Dans ce cas, le propriétaire doit encore prendre en charge l'intégralité des frais de dératisation. Cette situation renforce la protection du locataire et l'interdiction de considérer la dératisation comme une charge récupérable.

En cours de bail

Lorsqu'une infestation apparaît en cours de location, la situation devient plus nuancée, mais le principe général demeure : la dératisation n'est pas une charge récupérable.

Cependant, il convient de déterminer l'origine de l'infestation :

• Infestation en provenance des parties communes : Le syndic doit intervenir à ses frais. La dératisation des parties communes n'est jamais une charge locative.
• Infestation limitée aux parties privatives : Dans la majorité des cas, le propriétaire reste responsable. Cependant, si le propriétaire peut prouver que la présence de rongeurs est directement liée à un défaut d'entretien du locataire (absence de nettoyage, accumulation de déchets, etc.), il pourrait potentiellement engager la responsabilité du locataire.

Attention : Même dans ce dernier cas, la charge de la preuve pèse entièrement sur le propriétaire. Il ne peut pas simplement affirmer que le locataire est responsable ; il doit le démontrer de manière convaincante.

La question des charges récupérables en matière de désinsectisation

Distinction entre dératisation et désinsectisation

Il est crucial de distinguer la dératisation (lutte contre les rongeurs) de la désinsectisation (lutte contre les insectes : cafards, punaises de lit, blattes, etc.). Cette distinction a des implications juridiques directes.

Désinsectisation avant la mise en location

Comme pour la dératisation, les frais de désinsectisation avant la mise en location incombent entièrement au propriétaire. Le logement doit être exempt de toute infestation, qu'il s'agisse de rongeurs ou d'insectes.

Désinsectisation en cours de bail : une exception partielle

Ici, la situation est différente de celle de la dératisation. Le décret du 26 août 1987 prévoit que certains produits de désinsectisation peuvent être imputés au locataire, mais uniquement les produits eux-mêmes, pas les frais de main-d'œuvre ni l'intervention du professionnel.

L'article V du décret énumère les « dépenses relatives » aux espaces extérieurs au bâtiment, incluant :

« produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies »

Cependant, les frais d'intervention professionnelle et d'éradication des nuisibles restent imputables au propriétaire. Le locataire ne paie que les produits de traitement utilisés en entretien courant, pas la solution globale.

Quand la responsabilité du locataire peut-elle être engagée ?

L'obligation d'entretien courant du locataire

L'article 7.d de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ».

Cette obligation d'entretien courant pourrait théoriquement rendre le locataire responsable si sa négligence ou son inaction a directement provoqué l'infestation. Par exemple :

• Accumulation de déchets alimentaires
• Défaut de nettoyage
• Stockage de matériaux qui attirent les rongeurs
• Non-signalement rapide de l'infestation au propriétaire

La charge de la preuve

Point crucial : la charge de la preuve pèse entièrement sur le propriétaire. Ce dernier doit apporter des preuves tangibles et convaincantes que l'infestation est le résultat d'un défaut d'entretien manifeste du locataire, conforme à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Les simples allégations ne suffisent pas. Le propriétaire doit disposer de témoignages, de photos, ou d'autres éléments de preuve concrets.

Jurisprudence : quand le locataire est responsable ?

La Cour d'appel de Chambéry a jugé que dans certains cas, lorsque la présence de nuisibles résulte clairement de l'état de saleté de l'appartement, les frais de désinsectisation pouvaient être imputés au locataire (CA Bordeaux, 1ère chre. Civ, section A – 9 mai 2014, RG n°12/06806).

Cependant, cette jurisprudence reste exceptionnelle et strictement encadrée. Elle ne s'applique que lorsque la causalité entre la négligence du locataire et l'infestation est clairement établie.

Dératisation charges récupérables : clarifications pratiques

Peut-on décompter la dératisation de la caution ?

Non. La dératisation n'étant pas une charge récupérable, le propriétaire ne peut pas la déduire du dépôt de garantie du locataire, sauf circonstances exceptionnelles où le locataire aurait clairement manqué à son obligation d'entretien courant.

Peut-on inclure la dératisation dans les charges locatives ?

Non. Les frais de dératisation ne doivent jamais être inclus dans les charges locatives que le propriétaire facture au locataire. Toute tentative de le faire constituerait une violation de la loi.

Obligations du gestionnaire de biens

Un gestionnaire de biens agissant pour le compte du propriétaire doit absolument :

1. Informer immédiatement le propriétaire de toute présence de nuisibles
2. S'assurer que l'appartement répond aux critères de décence avant la mise en location
3. Suivre et superviser les opérations de dératisation
4. Ne jamais imputer les frais de dératisation au locataire, même partiellement

En cas d'inertie du gestionnaire, sa responsabilité contractuelle peut être engagée.

Obligations du syndic de copropriété

Le syndic doit gérer les parties communes de l'immeuble. Si l'infestation provient des parties communes, il doit mandater une entreprise spécialisée. Ces frais de dératisation restent des dépenses de conservation, à charge de tous les copropriétaires, pas des charges récupérables auprès des locataires.

Si le syndic est négligent et n'agit pas face à une infestation généralisée, sa responsabilité peut être engagée envers le syndicat des copropriétaires.

Recours du locataire en cas de refus du propriétaire

1. Mise en Demeure

Si le propriétaire refuse de procéder à la dératisation malgré la demande du locataire, ce dernier peut adresser une mise en demeure formelle. Cette démarche officialise la demande et commence le délai de réaction.

2. Commission Départementale de Conciliation

Le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation pour trouver une solution amiable, sans frais de procédure.

3. Action en justice

Le locataire peut saisir le Tribunal Judiciaire pour contraindre le propriétaire à réaliser les travaux de dératisation. Il peut également demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

4. Résiliation du bail

En cas de logement insalubre dû à une infestation majeure et à l'inaction du propriétaire, le juge peut ordonner la résiliation du bail aux torts du propriétaire, comme l'a reconnu la Cour d'appel de Bordeaux en 2014.

Calcul du coût et facturation

Estimation des frais de dératisation

Les frais de dératisation varient selon :

• La gravité de l'infestation
• La surface à traiter
• Le type de rongeurs (souris, rats, etc.)
• Le nombre d'interventions nécessaires
• La région géographique

En moyenne, une intervention professionnelle coûte entre 150 et 500 euros, avec souvent plusieurs passages nécessaires.

Qui reçoit la facture ?

Le propriétaire doit être la partie contractante avec l'entreprise de dératisation. Cette facture ne doit jamais être reversée au locataire ni déduite des charges.

Responsabilité du propriétaire en Matière de dératisation : Synthèse

Le propriétaire est responsable :

✅ De s'assurer que le logement est exempt de nuisibles avant la mise en location
✅ De payer l'intégralité des frais de dératisation en toutes circonstances
✅ De faire intervenir rapidement une entreprise spécialisée
✅ De respecter la loi ELAN et l'obligation de logement décent
✅ De ne pas imputer ces frais à titre de dératisation charges récupérables

❌ De déduire la dératisation de la caution
❌ D'inclure la dératisation dans les charges locatives
❌ De laisser un logement infesté en location
❌ De repousser une intervention professionnelle

Conseils pratiques pour propriétaires et gestionnaires

Pour les propriétaires

1. Inspectez régulièrement votre bien pour détecter les signes d'infestation
2. Maintenez un logement propre et bien entretenu avant la mise en location
3. Réagissez rapidement à tout signalement du locataire
4. Sollicitez une entreprise agréée plutôt que des solutions bricolées
5. Conservez les factures à titre de justification, non pour déduction auprès du locataire
6. Documentez vos interventions (rapports d'intervention, photos)
7. Ne tentez jamais de reverser les coûts au locataire sous forme de dératisation charges récupérables

Pour les locataires

1. Signalez immédiatement toute présence de nuisibles au propriétaire
2. Demandez une confirmation écrite de la demande
3. Maintenez votre logement propre pour éviter les accusations
4. Refusez catégoriquement tout reversal de frais de dératisation
5. Documentez l'infestation (photos, dates)
6. Sollicitez la Commission Départementale de Conciliation en cas de refus prolongé
7. Envisagez une action en justice si nécessaire, y compris une demande de résiliation

Dératisation et charges récupérables : pour conclure

La question de la dératisation et des charges récupérables ne devrait laisser place à aucune confusion. La loi française, notamment via le décret n°87-713, la jurisprudence constante de la Cour de cassation, et la loi ELAN sont catégoriques : les frais de dératisation ne constituent jamais des charges récupérables.

Le propriétaire porte cette responsabilité car il a l'obligation de fournir un logement décent, exempt de nuisibles. Cette obligation ne peut être contournée par des artifices juridiques ou contractuels.

La distinction entre dératisation charges récupérables (inexistante) et désinsectisation (partiellement récupérable pour les seuls produits) doit être bien comprise pour éviter les conflits.

En cas de doute, il est vivement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour comprendre ses droits et obligations précis.

Rappelons-le : un logement infesté est un logement indécent. La responsabilité du propriétaire est engagée. Les frais de dératisation ne sont jamais des charges récupérables auprès du locataire.